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产业地产死亡判决书,你值得拥有......
发布时间:2018-01-18 点击率:269

首先恭贺你进入了产业地产这个最有想象空间的行业。


当你年老时候,回想往事,一定不会因虚度年华而悔恨,也不会因碌碌无为而羞耻,因为过去的每一天都是那么刺激,都在生与死的边缘纠结,很有可能在下一秒,你就会收到一份文件,上书《致冲锋型炮灰:产业地产死亡判决书》。


这时,身为一名悲催炮灰,你会无限悲怆地回忆起如何一步步走向“坟墓”的:


身处“一带一路”上最有资源优势的内陆省份,你的企业是一家做钢贸起家的民营企业,依靠着这种在政府面前很有话语权的实业背景优势,沿着省级高速拿下1万亩的产业用地储备,老夫聊发少年狂,气吞万里如虎。


然而虽然你实力雄厚,但也心存惴惴,产业地产板块占据了你绝大部分精力,但却是整个集团当下唯一在亏钱的板块,而且你心里还在颇多纠结,还要不要尽量早和尽量多的锁定更大规模的土地?


在一批军师幕僚的鼓动下,你想了一招,在上海成立了一个投资公司,希冀以既有园区资产为标的,来上海搞钱——魔都遍地都是资本啊。不料忙活了半年,一分钱没弄来——园区资产不值钱,何况还在相对偏远的内陆地区——更何况,这年头,园区资不抵债的情况比比皆是,没几家金融机构敢趟这水,这些冷血资本家,锦上添花、落井下石易,扶危定难、雪中送炭难。


于是,还是得回头踏踏实实搞园区,可是节奏与策略犯了难:几个园区是同时启动,还是只做一个?先启动的园区和其他的园区是怎样的关系?此时是否还要同时发力下一步土地储备?“一带一路”的概念,以及本地的资源优势又应该怎样借力?


无疑,此时顶层设计的设置尤为核心。企业的盈利模式和园区的盈利模式之间的区别没搞清楚,最终的退出路径没有思路,如果硬在单个园区上啃,其实没有一点胜算。


看看这个已经建起来却空空荡荡的庞大项目,心里这个上火?。捍又鼙卟档秸С?,从项目远景占地到当下已有指标,从设计参数到产品???,都是用的五大行国际化高层次豪华团队,天花乱坠纸醉金迷,只是似乎布局太早,怎么看都像是一个死局。似乎万事均好,但是关键的财务模型却玩转不起来:卖,卖不出,租,租不了,空有一腔抱负,不知何处下手,不能全部上马众创空间逗自己开心吧。


你每每迫切发问,我这到底该引进怎样的产业,设置怎样的分配与合作机制,应该寻求有怎样实业资源的合作伙伴?或者,你有咖啡么?


你曾经仔细研究过标杆企业华夏幸福的模式,虽然其大本营与异地项目,区域与全球布局以及本身的商业模式颇具争议,但细究来,华夏的战略一直是非常清晰的,几个缺失板块的陆续补齐——虽然当下是无法看到立竿见影的效果;母体园区在整个公司的意义,对外地园区的串联带动;异地拓展项目所形成的题材概念,在资本市场上的强有力预期。


无疑,华夏这样一种跳开单个园区做产业地产布局的玩法,可以很好的结合当下与未来,某种程度上可以最大限度的避开国内实体经济不活跃对其的影响——当然,有一个可以持续输血的母体园区也是极为关键的。


只是依据企业的不同资源禀赋,产业地产的上层建筑应该如何建立?母体园区与异地拓展园区之间又有怎样的关系?异地园区的拓展是以重资产的拓展为主,还是以轻资产的拓展为主?轻资产的抓手是什么,难道只是品牌、运营管理能力么?


研究来研究去,理论和演讲水平提高了不少,面对政府一套一套的,但园区依然门可罗雀,空悲切,白了头。


另一个让你致命的根源问题是,对政府诉求的亦步亦趋。


无疑,在产业地产这个行当,最大的掌控力在政府手中,且不说国内真正的产业地产霸主是各级政府,就算已经市场化运作的园区,背后的政府意志依然是如影随形。


你曾经和一个河南郑州的园区同行打过交道,对他言辞中的骄傲与强势颇为羡慕——“在项目前期的时候,我还和政府打打交道,等把项目拿下来,就万万不会和他们接触了。政府领导一来,一定会对园区指指点点,你说你是听好,还是不听好呢?每个领导都有自己的想法,三天两头变的,他受得了,我可受不了。最好的办法就是——不见他们?!?/p>


这么任性的企业,在中国这片大地上颇为少见,可望而不可即,唯一可以做的就是祝福了。


你可没有这样的坚强,你听说过,即便强大如联东,在天津的总部大观项目定位,也是对政府诉求的不得已为之,不过在市场碰了壁之后,及时调整,也算是个欢喜。联东的自我反思总结是:对政府的诉求,不能说听,也不能说不听,关键的是自己要活下去,项目玩不下去,政府领导可不会认为自己的指导有啥问题,只会觉得企业没干好。


一语惊醒梦中人??!可惜梦姑也不在了。


像联东这样的企业还算好,至少还有自我纠错的机会,而你才是真正的欲哭无泪,回想起来,你对当地政府的诉求就不是亦步亦趋了,简直就是无条件服从。政府说三大产业集群不好看,太单薄,八大产业组团听着多吉利,你马上修改方案,扩大规模,最后,几十万方的园区形象起来了,领导也欢天喜地的升迁了,可最终被命运扼杀的却是你自己。


唉,你无语问苍天,在改变领导命运的同时,怎么就不能先想想自己的命运怎么办呢?


面对后来人,你特别想跟他们说,“曾经有一个黄金般的项目放在我面前,但被我玩残了,连废铜烂铁都不是——至少废铜烂铁还能卖给收废品的,世上最痛苦的事情莫过于此,但我无怨无悔,如果上天再给我一次机会的话,我还会毫不犹豫的冲进去,哪怕用一辈子的时间,也要把这个园区做好!”


对吧,施主你总算悟了,在这个最有想象空间、最能创造真实价值的精彩行业,不白死一回。

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